บ้าน(เช่า)มั่นคงสำหรับทุกคน: ทางแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง

พื้นที่เมืองเป็นศูนย์รวมของโอกาส โดยเฉพาะสำหรับประเทศที่ความเจริญกระจุกตัวมากอย่างไทย คนจำนวนมากจำต้องเดินทางเข้ามาอยู่อาศัยในเมืองเพื่อเรียนรู้สิ่งที่ชอบ ทำงานที่ใช่ สร้างเนื้อสร้างตัว หรือสร้างครอบครัวแล้วให้ลูกมีโอกาสดีๆ แต่คนไทยในเขตเมืองส่วนใหญ่กลับพบว่าการมีบ้านที่ดีกลายเป็นเพียงความฝันซึ่งเอื้อมคว้าไม่ถึงมากขึ้นทุกที เมื่อการมีบ้านที่ดีในเมืองเป็นได้แค่ความฝันอันเลื่อนลอยแล้ว ความฝันเรื่องอื่นในชีวิตของคนจำนวนมากก็จะกลายเป็นจริงยากตามไปด้วย

นโยบายเรื่องบ้านและการบริหารจัดการที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้ว่าการมีบ้านในพื้นที่แห่งโอกาสนี้จะเป็นสิทธิพิเศษสำหรับคนบางกลุ่มหรือจะเป็นสิทธิขั้นพื้นฐานของมนุษย์ทุกคน อย่างไรก็ดี ข้อมูลเชิงประจักษ์ชี้ว่าการจัดการของรัฐบาลยังไม่ประสบความสำเร็จในการสนับสนุนสิทธิดังกล่าวของคนเมืองเท่าที่ควร

101 PUB (101 Public Policy Think Tank) ชวนผู้อ่านสำรวจปัญหาคนเมืองไม่สามารถมีบ้านที่ดี ชี้ถึงช่องโหว่ของหนึ่งในนโยบายสำคัญอย่างการสร้างบ้านขายให้ครัวเรือน พร้อมทั้งเสนอแนวทางเปลี่ยนนโยบายไปสู่การสร้างบ้านเช่าที่มั่นคง ให้การมีบ้านที่ดีไม่เป็นเพียงความฝันแต่เป็นสิทธิที่จับต้องได้จริง และช่วยให้คนเมืองทุกคนมีโอกาสไล่ตามความฝันอื่นในชีวิตตนได้เต็มที่มากขึ้น

บ้านในเมืองแพงเกินเอื้อม การมีบ้านอาจเป็นได้แค่ความฝันตลอดไป

การมีบ้านที่ดีเป็นได้แค่ความฝันเกินเอื้อมสำหรับคนเมืองส่วนใหญ่ เพราะค่าบ้านในเมืองสูงเกินจะรับไหว ตามเกณฑ์ของกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ครัวเรือนควรรับภาระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านไม่เกิน 15-20% ของรายได้ แต่หากดูพื้นที่กรุงเทพมหานคร นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการเป็นตัวอย่าง จะพบว่าค่าใช้จ่ายเรื่องบ้านโดยเฉลี่ยสูงเกินเกณฑ์ดังกล่าวสำหรับครัวเรือนจำนวนมากถึง 80% ^[1]ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ (2019) และกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (2017) คำนวณโดย 101PUB – ทั้งนี้ พม. กำหนดเกณฑ์ว่ากลุ่มครัวเรือนที่ … Continue reading

ด้วยค่าใช้จ่ายระดับนี้ คนเมืองเกือบ 3 ล้านครัวเรือนจึงไม่สามารถมีบ้านที่ได้มาตรฐาน ต้องทนทุกข์อยู่ในบ้านที่เข้าไม่ถึงแม้กระทั่งน้ำสะอาด ขาดสุขอนามัย แออัดคับแคบ ไม่แข็งแรงทนทาน และ/หรือเสี่ยงที่จะถูกไล่รื้อได้ทุกเมื่อ^[2]United Nations Human Settlements Programme [UN-HABITAT], “Population living in slums (% of urban population) – Thailand,” The World Bank: Data, https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?
locations=TH (accessed on December 23, 2021).

ค่าใช้จ่ายเรื่องบ้านโดยเฉลี่ยสูงถึง 60% ของรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนที่จนที่สุด 20% แรก (กลุ่มที่ 1)
มองย้อนไปก่อนวิกฤตโควิดใน ค.ศ.2019 จะพบว่าราคาบ้านโตจาก ค.ศ.2013 ถึง 20-46% เร็วกว่าค่าจ้างที่โต 2% อยู่ดี

ค่าบ้านสูงเกินเอื้อมเกิดจากการที่ราคาบ้านเติบโตเร็วกว่ารายได้ของคนเมืองมาก โดยในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา (2013-2021) ข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่าราคาคอนโดมีเนียมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 62% ราคาทาวน์เฮาส์ขึ้น 45% และราคาบ้านเดี่ยวขึ้น 27% สวนทางกับค่าจ้างแรงงานที่ปรับตัวลดลง 6% ^[3]ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (2022) คำนวณโดย 101PUB

นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าราคาบ้านยังไม่มีทีท่าจะลดลงในอนาคตอันใกล้ ขณะที่สถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 อาจส่งผลให้ค่าจ้างและรายได้ครัวเรือนยิ่งน้อยลงไปอีก เมื่อรวมกับปัจจัยอื่นๆ เช่น ความต้องการบ้านที่มากขึ้นจากการขยายตัวของเมืองและการลดขนาดของครัวเรือน ตลอดจนการนำบ้านไปใช้เก็งกำไรและหนุนหลังสินทรัพย์ทางการเงินอย่างกว้างขวาง น่าจะทำให้การมีบ้านที่ดียิ่งเป็นเรื่องไกลเกินฝัน หากรัฐบาลไม่เร่งดำเนินนโยบายสนับสนุน

รัฐสร้างบ้านให้คนเมืองยังไม่ตอบโจทย์

หนึ่งในนโยบายที่รัฐบาลนำมาใช้คือการสร้างบ้านให้คนเมือง ซึ่งในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา อาจแบ่งได้เป็น 3 ประเภทใหญ่ ได้แก่ (1) การสร้างบ้านให้ผู้มีความต้องการพิเศษ เช่น คนไร้บ้านและผู้สูงอายุ (2) การพัฒนาสลัมแบบมีชุมชนเป็นศูนย์กลาง และ (3) การสร้างบ้านให้ครัวเรือนทั่วไป อันเป็นนโยบายหลักที่ Policy Insights และบทความชิ้นนี้สนใจ ตัวอย่างนโยบายประเภทนี้ที่รู้จักกันดีก็เช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร โครงการบ้านส่วนใหญ่ของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) และโครงการบ้านประชารัฐ

นับตั้งแต่ ค.ศ. 2017 เป็นต้นมา นโยบายเหล่านี้ทั้งหมดถูกกำหนดทิศทางอยู่ภายใต้ ‘แผนแม่บทการพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะ 20 ปี (2017-2036)’ ซึ่งมีเป้าหมายในการพัฒนาบ้านทั้งสิ้น 5.9 ล้านหน่วย เพื่อให้ ‘คนไทยทุกคนมีที่อยู่อาศัยอย่างถ้วนทั่วและมีคุณภาพชีวิตที่ดีในปี [2036]‘

อย่างไรก็ดี ค่าบ้านในเมืองที่สูงลิบและสถานการณ์ที่คนเมืองเกือบ 3 ล้านครัวเรือนยังมีบ้านที่ไม่ได้มาตรฐานสะท้อนว่านโยบายที่ผ่านมายังไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร ดังนั้น คงถึงเวลาที่รัฐบาลต้องคิดใหม่ทำใหม่ ปรับนโยบายเพื่อเปลี่ยนความฝันในการมีบ้านที่ดีให้กลายเป็นสิทธิที่จับต้องได้จริงของคนเมืองทุกคน ไม่ว่าจะยากดีมีจน หรือมีสถานะทางสังคมใดก็ตาม ดังแนวทางต่อไปนี้

โครงการสร้างบ้านของรัฐบาลทิ้งคนเมืองจำนวนมากไว้ข้างหลังและไม่ตอบโจทย์ จึงไม่ได้รับความนิยมจากคนเมือง (ที่มาภาพ: เฟซบุ๊กเพจข่าวสารเมืองปราการ)

เปลี่ยน 1: สร้างบ้านเช่าแทนบ้านขาย

โครงการสร้างบ้านของรัฐบาลในช่วง 20 ปีที่ผ่านมามุ่งขายให้ครัวเรือนซื้อหรือเช่าซื้อเป็นหลัก แต่ธรรมชาติของบ้านขายกีดกันมิให้ครัวเรือนที่ต้องการบ้านมากที่สุดหลายกลุ่มซื้อได้

ในด้านหนึ่ง บ้านขายไม่ยืดหยุ่นต่อการย้ายที่อยู่และการเปลี่ยนแปลงในชีวิต จึงกีดกันครัวเรือนที่ไม่สามารถหรือไม่มั่นใจว่าจะอยู่ ณ พื้นที่หนึ่งหรือมีชีวิตแบบเดิมตลอดไป เช่น คนย้ายถิ่น คนที่อาจจะเปลี่ยนงานใหม่ นักเรียนนักศึกษา และคนที่ยังไม่ได้เริ่มสร้างครอบครัว

ต้องไม่ลืมด้วยว่าเมืองในอนาคตมีแนวโน้มที่จะผันผวนไม่แน่นอนยิ่งขึ้น การย้ายถิ่น การย้ายงาน และการจ้างงานแบบยืดหยุ่นจะเพิ่มและกลายเป็นเรื่องปกติมากขึ้น ขณะเดียวกัน การสร้างครอบครัวก็อาจล่าช้าและมั่นคงถาวรน้อยลง ฉะนั้นหากไม่เปลี่ยนนโยบาย ธรรมชาติของบ้านขายข้างต้นจะผลักคนเมืองออกจากโครงการบ้านของรัฐบาลเป็นวงกว้างขึ้นเรื่อยๆ

ในอีกด้านหนึ่ง บ้านขายย่อมมีราคาสูงมากจนครัวเรือนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางต้องกู้เงินมาซื้อ แต่ครัวเรือนกลุ่มนี้ รวมถึงแรงงานนอกระบบ เยาวชน และผู้สูงอายุ มักกู้เงินก้อนโตเช่นนั้นไม่ผ่าน จากประมาณการของ กคช. ใน ค.ศ.2016 ผู้ยื่นขอกู้เงินในโครงการบ้านเอื้ออาทร 25-30% จะถูกธนาคารปฏิเสธให้กู้ ^[4]“กคช.ระบุหนี้ครัวเรือนปัญหาหลักแบงก์ไม่ปล่อยกู้กลุ่มบ้านกลาง-ล่าง,” ผู้จัดการออนไลน์, 5 เมษายน 2016, https://mgronline.com/stockmarket/detail/9590000035019 (เข้าถึงเมื่อ 23 ธันวาคม 2021). และยังอาจมีครัวเรือนที่อยากซื้อบ้านของรัฐบาลจำนวนมากที่ปฏิเสธตนเองก่อนยื่นขอกู้

ด้วยเหตุนี้ รัฐบาลจึงควรเปลี่ยนโครงการสร้างบ้านในเขตเมืองเป็นการให้เช่าระยะยาว ซึ่งยืดหยุ่นต่อการย้ายที่อยู่และการเปลี่ยนแปลงในชีวิตมากกว่า อีกทั้งยังไม่จำเป็นต้องใช้เงินกู้ ส่งผลให้ครัวเรือนทุกรูปแบบมีโอกาสเข้าถึงบ้านของรัฐบาลได้ง่ายขึ้น

หลายคนอาจติดภาพจำว่าการเช่าบ้านอยู่ทำให้ชีวิตไม่มั่นคง แต่ที่จริงแล้วไม่จำเป็นเสมอไป เพราะรัฐบาลสามารถออกแบบให้การเช่ามั่นคงใกล้เคียงกับการซื้อได้ กรุงเวียนนา ออสเตรีย เมืองที่ได้รับการจัดลำดับจาก Economist Intelligence Unit ให้เป็นเมืองที่คุณภาพชีวิตดีที่สุดในโลกใน ค.ศ. 2018-2019 ก็มีประชากรมากถึง 50% อาศัยในบ้านเช่าที่อยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐ^[5]“The Vienna Model: For A More Equitable Society,” City of Vienna, https://socialhousing.wien/policy/the-vienna-model (accessed on December 23, 2021).

บ้านเช่าที่มั่นคงและค่าเช่าไม่แพงเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สุดที่เอื้อให้ชาวเวียนนามีคุณภาพชีวิตที่ดี (ที่มาภาพ: Affordable Housing Action, 2020)

สำหรับโครงการสร้างบ้านเช่าในเขตเมืองของไทย รัฐบาลควรกำหนดให้สัญญาเช่าไม่มีระยะเวลาสิ้นสุด ซึ่งมีตัวอย่างในออสเตรีย เยอรมนี และเนเธอร์แลนด์ โดยผู้ให้เช่าภาครัฐอย่าง กคช. และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) และผู้ให้เช่าภาคเอกชนที่สร้างบ้านบนที่ดินของรัฐไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเว้นแต่ในกรณีพิเศษ เช่น ผู้เช่าไม่ได้มาอยู่จริง ลักลอบปล่อยเช่าต่ออีกทอด หรือก่อความเดือดร้อนให้เพื่อนบ้านอย่างร้ายแรง รวมถึงไม่มีสิทธิเลิกทำบ้านเช่าโดยผู้เช่าไม่ยินยอม ส่วนผู้ให้เช่าภาคเอกชนอื่นอาจบอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 1 ปี ขณะที่ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้า 1-2 เดือน      

ในกรณีที่ผู้เช่าเสียชีวิตหรือย้ายออก ก็ควรให้สิทธิคนในบ้านเดียวกันกับผู้เช่าเดิมเช่าบ้านนั้นต่อ สัญญารูปแบบนี้จะลดความเสี่ยงในการถูกบังคับให้ย้ายออกหรือไล่รื้อ ทำให้ผู้เช่าไม่ต้องกังวลว่าวันดีคืนดีจะสูญเสียบ้านไปโดยที่ตนไม่ต้องการ

ยิ่งไปกว่านั้น รัฐบาลต้องควบคุมไม่ให้ค่าเช่าผันผวนและปรับขึ้นจนผู้เช่าจ่ายไม่ไหว โดยกำหนดเพดานอัตราการขึ้นค่าเช่ารายปีให้ไม่เร็วกว่าอัตราการเติบโตของค่าจ้างแรงงานมากเกินไป และห้ามขึ้นค่าเช่าสำหรับผู้เช่าที่เกษียณอายุการทำงาน

เปลี่ยน 2: ให้ทุกคนเช่าได้ ไม่ต้องมีเงื่อนไขคุณสมบัติ

นอกจากจะสร้างบ้านที่กีดกันคนหลายกลุ่มโดยธรรมชาติแล้ว โครงการที่ผ่านมาของรัฐบาลยังกำหนดคุณสมบัติกีดกันไม่ให้ประชาชนอีกหลายกลุ่มมีสิทธิซื้อได้ เช่น คุณสมบัติด้านรายได้ที่กีดกันชนชั้นกลางซึ่งก็ซื้อหรือเช่าบ้านที่ดีในเมืองเองได้ยากขึ้นเรื่อยๆ คุณสมบัติด้านอายุที่กีดกันเยาวชน และคุณสมบัติสัญชาติไทยที่กีดกันคนต่างด้าวซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็นมากกว่า 10% ของกำลังแรงงานรวมทั้งประเทศ ^[6]Benjamin Harkins (ed.), Thailand Migration Report 2019 (Bangkok: United Nations Thematic Working Group on Migration in Thailand, 2019), XI. ในหลายกรณี ยังห้ามบุคคลที่ถูกขึ้นบัญชีดำหรือติดเครดิตบูโรของสถาบันการเงิน และห้ามบุคคลที่มีหรือเคยมีกรรมสิทธิ์บ้านมาก่อนด้วย

กฎเกณฑ์คุณสมบัติเหล่านี้ย่อมนำไปสู่กระบวนการพิจารณาคุณสมบัติ ซึ่งก่อให้เกิดการตกหล่น คนที่จำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลมีโอกาสที่จะไม่ผ่านการพิจารณา และขัดกับหลักการที่ว่าการมีบ้านที่ดีเป็นสิทธิขั้นพื้นฐานของทุกคน

การกีดกันข้างต้นยังกระตุ้นการแบ่งแยกในสังคมในระยะยาว เพราะทำให้โครงการบ้านของรัฐบาลกลายเป็นชุมชนปิดของคนบางกลุ่มซึ่งมีความหลากหลายทางเศรษฐกิจและสังคมต่ำ คนในชุมชนจึงอาจรู้สึกว่าตนต้องติดอยู่ในชุมชนของชนชั้นที่ต่ำกว่า แตกต่าง และไม่เป็นส่วนหนึ่งของสังคมวงกว้าง ขณะที่คนนอกชุมชนก็อาจจินตนาการถึงคนในชุมชนในลักษณะเดียวกัน ผลที่ตามมาอีกข้อหนึ่งคือคนในชุมชนอาจมีโอกาสเลื่อนฐานะทางสังคมน้อย พูดในภาพรวมคือโครงการสร้างบ้านของรัฐบาลในปัจจุบันมีศักยภาพที่จะบ่อนทำลายความเป็นปึกแผ่นของสังคมเมือง

ฉะนั้น รัฐบาลจึงควรหันมาเปิดกว้างให้ประชาชนทุกคนมีสิทธิเช่าบ้านในโครงการของรัฐบาลเพื่อสนับสนุนคนได้ทั่วถึงมากขึ้น พร้อมทั้งส่งเสริมความหลากหลายของผู้อาศัยในแต่ละชุมชน ซึ่งจะเอื้อให้เกิดปฏิสัมพันธ์ข้ามกลุ่ม เพิ่มโอกาสในการเลื่อนฐานะทางสังคม และเสริมสร้างความเป็นปึกแผ่นของสังคมเมือง

ขณะเดียวกันรัฐบาลก็ต้องสร้างบ้านให้มีรูปแบบหลากหลายมากขึ้น เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายใหม่อย่างชนชั้นกลางและเยาวชน พร้อมกำหนดสัดส่วนของบ้านที่มีรูปแบบและระดับค่าเช่าเหมาะสมกับครัวเรือนที่มีรายได้น้อยให้เพียงพอ อันจะเป็นการประกันว่ากลุ่มคนที่จำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนมากที่สุด ยังคงสามารถเช่าบ้านของรัฐบาลได้

เปลี่ยน 3: สร้างบ้านใจกลางเมืองแทนบ้านชานเมือง

โครงการสร้างบ้านของรัฐบาลในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาส่วนมากตั้งอยู่ไกลจากใจกลางเมืองอันเป็นแหล่งงานและบริการสาธารณะที่สำคัญ จึงเดินทางยากและไม่สอดคล้องกับความต้องการของคนเมือง

หากดูบ้านเอื้ออาทรในเขตกรุงเทพมหานครและพื้นที่ต่อเนื่องเป็นตัวอย่าง จะพบว่าโครงการทั้งหมดตั้งอยู่นอกรัศมี 10 กิโลเมตร และส่วนใหญ่อยู่นอกรัศมี 15 กิโลเมตรจากย่านศูนย์กลางธุรกิจ อีกทั้งยังมักตั้งอยู่ไกลจากโครงข่ายการขนส่งสาธารณะอย่างรถไฟ รถไฟฟ้า และรถเมล์สายหลัก

โครงการบ้านเอื้ออาทรในเขตกรุงเทพมหานครและพื้นที่ต่อเนื่อง (หมุดสีน้ำเงิน) ส่วนใหญ่ตั้งอยู่นอกรัศมี 15 กิโลเมตรจากศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)

ด้วยเหตุนี้ คนที่อยู่บ้านของรัฐบาลจึงต้องเสียค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทางเข้า-ออกใจกลางเมืองสูงมาก เช่น หากเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะจากโครงการ The NHA@ลำลูกกา คลอง 2 เพื่อมาทำงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ จะเสียค่าใช้จ่ายไม่ต่ำกว่า 160 บาทต่อวัน และใช้เวลาอย่างน้อย 4 ชั่วโมงต่อวัน

โครงการบ้านของรัฐบาลจึงไม่ตอบโจทย์ชีวิตคนเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งครัวเรือนที่มีรายได้น้อยซึ่งแต่เดิมมักอาศัยอยู่ใกล้ใจกลางเมืองหรือแหล่งงาน และหากย้ายออกไปแล้วจะต้องแบกรับต้นทุนการเดินทางเพิ่มขึ้น คนเมืองที่ประสบปัญหาเรื่องบ้านจำนวนมากจึงเลือกทนทุกข์กับปัญหาต่อไป เท่ากับว่าโครงการที่เน้นสร้างบ้านย่านชานเมืองข้างต้นล้มเหลวในการสนับสนุนให้คนเมืองมีบ้านที่ดีอย่างถ้วนหน้า

ในอนาคต รัฐบาลจึงควรเปลี่ยนมาสร้างบ้านโครงการใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมือง ใกล้แหล่งงานและบริการสาธารณะแทน ซึ่งจะสำเร็จได้ก็ต่อเมื่อสามารถจัดการเงื่อนไขเรื่องที่ดินใจกลางเมืองขาดแคลนและแพง ผ่านการใช้นโยบายที่ดิน ภาษี และผังเมืองสนับสนุนอย่างเป็นระบบ ดังนี้

1.นโยบายที่ดิน: รัฐบาลควรจัดตั้งธนาคารที่ดินประจำแต่ละท้องถิ่น เพื่อรวบรวมที่ดินของรัฐและเจรจาซื้อที่ดินของเอกชนที่เหมาะสมมาใช้หรือให้เช่าสร้างบ้าน ขณะเดียวกัน ก็ควรเร่งดำเนินการจัดรูปที่ดินใหม่ (land readjustment) เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินตาบอดและที่ดินที่เข้าถึงยากได้อย่างเต็มศักยภาพมากขึ้น

ถ้าลากเส้นจัดรูปร่างที่ดินและปรับโครงสร้างพื้นฐานใหม่ เราจะใช้ที่ดินได้คุ้มค่าและนำมาสร้างบ้านได้มากขึ้น (ที่มาภาพ: Collier et.al., 2018)

ขณะที่รัฐบาลสร้างบ้านให้ประชาชนไว้ชานเมือง ที่ดินกลางเมืองของรัฐจำนวนไม่น้อยกลับถูกทิ้งร้างว่างเปล่าหรือใช้ประโยชน์ในลักษณะที่ไม่จำเป็น เช่น สร้างค่ายทหาร ในกรุงเทพมหานคร มีพื้นที่ทหารขนาดใหญ่อย่างน้อย 4 บริเวณในรัศมี 5 กิโลเมตรจากย่านศูนย์กลางธุรกิจ ได้แก่ พื้นที่ทหารในเขตสาทร ราชเทวี พญาไท และดุสิต

พื้นที่ทหารในเขตพญาไทมีเนื้อที่ประมาณ 750 ไร่ ตั้งอยู่ระหว่างถนนพหลโยธินช่วงสถานีรถไฟฟ้าสนามเป้ากับถนนวิภาวดีรังสิตช่วงสโมสรกองทัพบกถึงโรงพยาบาลทหารผ่านศึก ซึ่งจะเป็นที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้าดินแดงในอนาคต หากนำที่ดินผืนนี้มาพัฒนาใหม่จะสามารถสร้างบ้านได้มากถึง 100,000 หน่วย โดยยังมีพื้นที่เชิงพาณิชย์สำหรับเป็นแหล่งงานและรายได้ รวมถึงมีพื้นที่สาธารณะสำหรับศูนย์เด็กเล็ก โรงเรียน แหล่งเรียนรู้ โรงพยาบาล สวน และบริการสาธารณะอื่นอีก 500 ไร่

2.นโยบายภาษี: รัฐบาลควรจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ถูกใช้ประโยชน์ตามผังเมืองเต็มศักยภาพ (vacancy tax) เช่น ที่ดินย่านธุรกิจหนาแน่นที่ถูกนำมาใช้ทำการเกษตร หรืออาคารชุด 20 ชั้นที่ใช้งานอยู่จริงแค่ไม่กี่ชั้น เพื่อลดการเก็งกำไรราคาที่ดินและอาคาร โดยควรเก็บแบบแปลงรวมในอัตราที่ไม่น้อยกว่าอัตราการเติบโตของราคาที่ดินว่างเปล่าในท้องถิ่นนั้น ซึ่งระหว่าง ค.ศ. 2016-2020 อัตราดังกล่าวในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอยู่ที่ 18% ต่อปี ^[7]“ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2/2564 เพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี,” ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, … Continue reading

ที่ดินว่างย่านธุรกิจหนาแน่นที่ถูกนำมาปลูกต้นไม้เพื่อเลี่ยงภาษี สะท้อนปัญหาของระบบภาษีที่ดินในปัจจุบัน (ที่มาภาพ: ประชาชาติธุรกิจ, 2019)

3.นโยบายผังเมือง: รัฐบาลควรจัดทำผังเมืองโดยกำหนดให้มีพื้นที่สร้างบ้านอยู่ใกล้แหล่งงานและบริการสาธารณะ หรือเป็นส่วนหนึ่งของ mixed-use zone ในกรณีของเมืองใหญ่ ควรปรับผังเมืองให้หนาแน่นเพิ่มขึ้น โดยผ่อนปรนข้อจำกัดด้านความสูง พื้นที่ใช้สอยและระยะห่างจากขอบเขตที่ดินของอาคาร และห้ามสร้างอาคารความหนาแน่นต่ำแห่งใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมือง

เปลี่ยน 4: กระจายอำนาจ ร่วมด้วยช่วยกันสร้าง

ปัญหาใหญ่อีกข้อหนึ่งของโครงการสร้างบ้านของรัฐบาลคือสร้างได้ไม่เพียงพอต่อความต้องการและล่าช้า เนื่องจากกลไกการขับเคลื่อนนโยบายมีลักษณะรวมศูนย์และประสิทธิภาพต่ำ

ตัวอย่างได้แก่โครงการบ้านเอื้ออาทร ซึ่งตั้งเป้าหมายให้ กคช. สร้างบ้าน 600,000 หน่วยในระยะ 4 ปี (2003-2007) แต่จนถึง ค.ศ. 2007 กลับสร้างได้จริงเพียง 78,236 หน่วย หรือคิดเป็น 13% จากนั้นโครงการก็ยืดเยื้อออกไป 12 ปี จนกระทั่งปิดโครงการได้ใน ค.ศ. 2019 ซึ่งก็สามารถก่อสร้างได้แล้วเสร็จเพียง 279,977 หน่วย หรือคิดเป็น 47% ของเป้าหมายตั้งต้น ในกรณีของแผนแม่บทฯ ระยะ 20 ปี กคช. ถูกวางเป้าหมายให้สร้างบ้าน 96,235 หน่วยในช่วง 3 ปีแรก (2017-2019) แต่จนถึง ค.ศ. 2019 กลับสร้างได้จริงเพียง 20,131 หน่วย หรือคิดเป็น 21% เท่านั้น^[8]ข้อมูลจากกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (2017) และการเคหะแห่งชาติ (2019; 2007) คำนวณโดย 101PUB

ความล่าช้าและความล้มเหลวในการบรรลุเป้าหมายข้างต้นเกิดจากการมอบหมายให้ กคช. ต้องรับผิดชอบโครงการเกือบทั้งหมด แต่รัฐบาลกลับสนับสนุนงบประมาณให้ไม่เพียงพอ ประกอบกับ กคช. เองก็กู้เงินมาลงทุนเพิ่มเติมยาก เพราะมีภาระหนี้สูงแต่มีความสามารถในการหารายได้ต่ำ ยิ่งไปกว่านั้น กระบวนการทำงานยังไม่ยืดหยุ่น ยุ่งยาก และมักต้องให้คณะรัฐมนตรีหรือคณะกรรมการระดับรัฐมนตรีตัดสินใจรายละเอียด

ด้วยเหตุนี้ รัฐบาลจึงควรหยุดรวมศูนย์ แล้วเปลี่ยนมากระจายอำนาจและร่วมมือกับ อปท. เอกชน และประชาสังคมช่วยลดภาระการลงทุนของรัฐบาล และเอื้อให้สร้างบ้านได้รวดเร็วและมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น โดยควรดำเนินการอย่างน้อย 2 รูปแบบ ได้แก่

1. ให้ กคช. อปท. เอกชน และประชาสังคมริเริ่มและพัฒนาโครงการบนที่ดินซึ่งธนาคารที่ดินให้เช่าในราคาถูกและระยะยาว โดยอาจขอให้รัฐบาลหรือ อปท. สนับสนุนแหล่งเงินทุน
   
2. ให้เอกชนริเริ่มและพัฒนาโครงการเองโดยรัฐบาลจูงใจผ่านนโยบายภาษีและผังเมือง

วิธีจูงใจด้วยภาษีก็เช่นงดเก็บภาษีจากค่าเช่าบ้านภายใต้นโยบาย ลดหย่อนภาษีเงินได้ให้เอกชนที่เข้าร่วมนโยบาย รวมถึงปฏิรูปภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้บ้านภายใต้นโยบายถูกจัดเก็บในอัตราที่ต่ำกว่าสิ่งปลูกสร้างประเภทอื่นมาก

ส่วนวิธีจูงใจด้วยผังเมือง ควรให้โบนัสแก่อาคารที่ใช้ทำบ้านภายใต้นโยบายให้ก่อสร้างหนาแน่นเพิ่มขึ้นได้เป็นพิเศษ เช่น สมมติว่าตามปกติอาคารในเขต ก จะก่อสร้างสูงได้ไม่เกิน 5 ชั้น รัฐบาลอาจผ่อนปรนให้สามารถสร้างบ้านภายใต้นโยบายเพิ่มได้อีก 3 ชั้น รวมเป็น 8 ชั้น เป็นต้น

นโยบายสร้างบ้านในเขตเมืองจะสำเร็จได้ ก็ต่อเมื่อนโยบายที่ดิน ภาษี และผังเมืองถูกปฏิรูปไปด้วยกัน

ในการขับเคลื่อนนโยบายทั้งหมด รัฐบาลควรกระจายอำนาจให้ ‘คณะกรรมการที่อยู่อาศัยระดับท้องถิ่น’ มีอำนาจหน้าที่กำหนดจำนวนและพื้นที่เป้าหมายในการสร้างบ้าน มาตรฐานคุณภาพบ้าน เพดานค่าเช่า และมาตรฐานสัญญาเช่า รวมถึงพิจารณาให้ความเห็นชอบโครงการ ให้เช่าที่ดินของธนาคารที่ดิน และสนับสนุนเงินลงทุนแก่โครงการในท้องถิ่นของตนอย่างอิสระ โดยรัฐบาลต้องสนับสนุนให้ท้องถิ่น มีแหล่งรายได้และทรัพยากรที่จำเป็นต่อการดำเนินงานอย่างเพียงพอ

ส่วนรัฐบาลโดย ‘คณะกรรมการที่อยู่อาศัยระดับชาติ’ ควรลดบทบาทมากำหนดเป้าหมายและมาตรฐานขั้นต่ำในระดับประเทศ พิจารณาให้เงินลงทุนแก่โครงการขนาดใหญ่ สนับสนุนท้องถิ่น และกำกับดูแลในภาพรวมเท่านั้น

เปลี่ยนตั้งแต่ตอนนี้ ให้คนเมืองทุกคนมีบ้านที่ดีในเร็ววัน

แนวทางเปลี่ยนนโยบายสร้างบ้านสำหรับครัวเรือนทั่วไปในเขตเมืองทั้งสี่ – สร้างบ้านเช่าที่มั่นคง เปิดโอกาสให้ทุกคนเช่าได้ สร้างใจกลางเมืองใกล้แหล่งงาน-บริการสาธารณะ และกระจายอำนาจ-ร่วมมือกับท้องถิ่น เอกชน และประชาสังคม – เป็นชุดข้อเสนอที่จะต้องขับเคลื่อนไปด้วยกันอย่างเป็นระบบ ตลอดจนกำหนดรายละเอียดเฉพาะให้เหมาะกับสภาพปัญหาของแต่ละเมืองแต่ละกลุ่มคนจึงจะบรรลุเป้าหมายได้สำเร็จ

ที่สำคัญคือจะต้องเริ่มเปลี่ยนตั้งแต่วันนี้ เพราะบ้านไม่ได้สร้างเสร็จในวันเดียว แต่วันนี้มีคนเมืองนับล้านครัวเรือนกำลังทนทุกข์อยู่ในบ้านที่ไม่ได้มาตรฐาน วันนี้คนเมืองเกือบทั้งหมดกำลังพบว่าตน (แทบ) ไม่สามารถแบกรับค่าใช้จ่ายเพื่อหาบ้านดีๆ ได้เอง วันนี้การมีบ้านที่ดีในเมืองกำลังเป็นเพียงความฝันเกินเอื้อมมากกว่าเป็นสิทธิขั้นพื้นฐานของทุกคนดังที่ถูกที่ควร – เรากำลังพูดถึงปัญหาในวันนี้ มิใช่ปัญหาในอนาคตที่ยังไม่เริ่มเกิด หากยิ่งเปลี่ยนแปลงช้า คนจะต้องทนทุกข์กับปัญหานานยิ่งขึ้น

หากเริ่มเปลี่ยนวันนี้ ในอนาคตเราอาจไม่ต้องพูดว่าฝันจะมีบ้านดีๆ อีกต่อไป เพราะการมีบ้านที่ดีจะเป็นสิทธิที่ไม่ต้องฝัน และช่วยเปิดโอกาสให้คนเมืองทุกคนเติมเต็มความฝันอื่นในชีวิตได้อย่างอิสระยิ่งขึ้น