บ้านเพื่อคนไทย: ไปต่ออย่างไรให้ตอบโจทย์วัยสร้างตัว?

สองสัปดาห์ที่แล้ว (17 ม.ค.) รัฐบาลได้เปิดให้ประชาชนผู้สนใจลงทะเบียนจองสิทธิซื้อ ‘บ้านเพื่อคนไทย’ – โครงการสร้างบ้านให้ประชาชนใหม่แกะกล่องของรัฐบาล ซึ่งมุ่งสนับสนุน ‘คนวัยสร้างตัว’ ในเขตเมืองให้สามารถเข้าถึงบ้านดีๆ ยกระดับคุณภาพชีวิต และมีฝันที่กว้างไกลได้มากขึ้น^[1]Thai PBS, “นายกฯ “แพทองธาร” แถลงผลงานรัฐบาล 90 วัน | 12 ธ.ค. 67,” YouTube, 12 ธันวาคม 2024, https://www.youtube.com/live/FLW7h9766TU?si=SXL4S6bnTJ1SK9Nd (เข้าถึงเมื่อ 30 มกราคม 2025); PPTV HD 36, “สด! เริ่มแล้ว! … Continue reading โดยภายใน 10 วันแรก (27 ม.ค.) มียอดผู้ลงทะเบียนจองสิทธิแล้วกว่า 2.5 แสนคน^[2]บ้านเพื่อคนไทย, “รายงานข้อมูลโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ประจำวันที่ 27 มกราคม 2568 ณ เวลา 12.00 น.,” Facebook, 27 มกราคม 2025, … Continue reading

ตัวเลขสูงลิบนี้สะท้อนความต้องการนโยบายสนับสนุนการเข้าถึงบ้าน ท่ามกลางสถานการณ์ที่การมีบ้านคุณภาพเหมาะสมกลายเป็น ‘ความฝันที่คนเมืองเอื้อมไม่ถึง’ มากขึ้นทุกทีๆ ทั้งที่บ้านเป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิต และพึงเป็น ‘สิทธิ’ ที่ทุกคนเข้าถึงได้โดยไม่ต้องฝัน^[3]วรดร เลิศรัตน์, “บ้าน(เช่า)มั่นคงสำหรับทุกคน: ทางแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง,” 101 Public Policy Think Tank, 31 มีนาคม 2022, https://101pub.org/urban-adequate-housing-for-all/ (เข้าถึงเมื่อ 30 มกราคม … Continue reading การดำเนินโครงการนี้จึงนับเป็น ‘สัญญาณดี’ ที่รัฐบาลกลับมาให้ความสำคัญและลงทุนขนานใหญ่เพื่อเติมเต็มสิทธิของประชาชน

อย่างไรก็ตาม บ้านเพื่อคนไทยอาจยังไม่สามารถตอบโจทย์คนวัยสร้างตัวได้เต็มที่ เพราะเน้นขายสิทธิอยู่อาศัยระยะยาว ซึ่งไม่สอดคล้องกับวิถีชีวิตและความต้องการของกลุ่มเป้าหมายจำนวนมาก ทั้งยังสร้างบ้านในระดับราคาที่พอมีเอกชนขายอยู่แล้ว แทนที่จะเน้นช่วงราคาต่ำกว่า ซึ่งขาดแคลน แต่สอดคล้องกับรายได้ของกลุ่มประชากรที่จำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนเรื่องบ้านมากที่สุด

บ้านเพื่อคนไทยจะตอบโจทย์หรือไม่ ยังขึ้นอยู่กับความสำเร็จในการขับเคลื่อนนโยบายพัฒนาขนส่งสาธารณะและพื้นที่โดยรอบโครงการอย่างเหมาะสม ที่สำคัญยังพึงระวังให้ตอบโจทย์ ‘ทุกคน’ โดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง – ไม่ทิ้ง ‘ชุมชน’ ซึ่งอาศัยอยู่ในพื้นที่มาก่อน ให้ถูกเบียดขับออกไปอย่างไม่เป็นธรรม

101 PUB ชวนวิเคราะห์โครงการ ‘บ้านเพื่อคนไทย’ สำรวจช่องโหว่ว่าทำไมโครงการจึงอาจยังไม่ตอบโจทย์คนวัยเมืองสร้างตัวได้เต็มที่? และมีเงื่อนไขใดที่รัฐบาลควรต้องคำนึงถึง? เพื่อเปิดบทสนทนา ชวนคิด-คุย-ผลักดันโครงการระยะปัจจุบันและระยะถัดไป ให้สามารถสนับสนุนคนวัยสร้างตัวให้มีบ้านคุณภาพเหมาะสม – เปลี่ยน ‘ฝันเกินเอื้อม’ กลายเป็น ‘สิทธิที่จับต้องได้ในชีวิตจริง’ ได้อย่างดีที่สุด

สร้างบ้านบนที่ดินรัฐทำเลดี-ใกล้ใจกลางเมือง ขาย ‘สิทธิอยู่อาศัย’ 99 ปี

‘บ้านเพื่อคนไทย’ เป็นโครงการสนับสนุนให้คนเมืองวัยสร้างตัว เช่น นิสิตนักศึกษา คนเพิ่งเริ่มทำงาน และคนที่ย้ายเข้ามาทำงานในเมือง สามารถมีบ้านดีๆ ในระดับค่าใช้จ่ายที่เหมาะสม รัฐบาลโดย บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (บริษัทบริหารทรัพย์สินของการรถไฟแห่งประเทศไทย) จะสร้างบ้านบนที่ดินของการรถไฟฯ ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลดี-ใกล้ใจกลางเมืองและสถานีขนส่งสาธารณะ เป็นจำนวนทั้งสิ้น 3 แสนหน่วย กระจายตัวอยู่ใน 25 พื้นที่ ใน 18 จังหวัด^[4]มติคณะรัฐมนตรี, 3 ธันวาคม 2024. โดยในระยะนำร่อง มีเป้าหมายสร้าง 5 พันหน่วยใน 4 พื้นที่ ได้แก่ กม.11-บางซื่อ, ธนบุรี, เชียงราก, และเชียงใหม่^[5]“นายกฯ เปิดโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” เปิดชมบ้านตัวอย่าง พร้อมจองสิทธิ์,” สำนักงานประชาสัมพันธ์จังหวัดอ่างทอง, 20 มกราคม 2025, … Continue reading

รัฐบาลจะขาย ‘สิทธิอยู่อาศัย’ ในบ้านเหล่านั้นเป็นระยะเวลา 99 ปีในรูปแบบทรัพย์อิงสิทธิ หมายความว่า ผู้ซื้อจะ ‘ไม่ได้เป็นเจ้าของ-ถือโฉนดบ้าน’ แต่มีสิทธิอยู่อาศัยคล้ายกับการเช่า ต่างจากการเช่าตรงที่ภายในระยะ 99 ปีนี้ ผู้ซื้อสามารถอยู่ได้ต่อเนื่องยาวนาน ขาย-โอนสิทธิต่อให้ผู้อื่นได้หลัง 5 ปีแรก รวมถึงส่งต่อเป็นมรดกได้ – เรียกได้ว่า ‘เกือบ’ เหมือนเป็นเจ้าของ

ทั้งนี้ ปัจจุบัน การขายสิทธิลักษณะข้างต้นยังไม่มีกฎหมายรองรับ ในช่วงแรก รัฐบาลจึงจะให้เช่าเป็นระยะเวลา 30 ปีไปพลางก่อน โดยต่อสัญญาเช่าได้อีก 30 ปี รวมเป็น 60 ปี จากนั้น ‘ถ้า’ รัฐบาลออกกฎหมายรองรับสำเร็จ ก็ค่อยปรับสัญญาให้กลายเป็นมีสิทธิอยู่อาศัย 99 ปีต่อไป ประมาณการราคาขายอยู่ที่ 53,750-58,475 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) หรือ 1.6-1.8 ล้านบาทสำหรับบ้านขนาด 30 ตร.ม. (เล็กที่สุด)^[6]มติคณะรัฐมนตรี, 3 ธันวาคม 2024. โดยผู้ซื้อต้องกู้เงินซื้อและผ่อนจ่ายผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นระยะเวลาไม่เกิน 50 ปี^[7]“โครงการบ้านเพื่อคนไทย: สร้างโอกาสและคุณภาพชีวิตสำหรับประชาชน,” ศูนย์บริการข้อมูลภาครัฐเพื่อประชาชน, 2 มกราคม 2025, … Continue reading

‘บ้านขาย 99 ปี’ ไม่ตอบโจทย์คนวัยสร้างตัว ควรเน้นสร้างบ้านเช่าแทนบ้านขาย

แม้การสร้างบ้านขายสิทธิอยู่อาศัย 99 ปีอย่างบ้านเพื่อคนไทย จะเอื้อให้ผู้ซื้อมีบ้านอยู่อย่างมั่นคง ไม่ต้องจ่ายค่าเช่าหลังผ่อนหมด และครอบครัวอาศัยอยู่ต่อได้หลังผู้ซื้อเสียชีวิต แต่ ‘ไม่ตอบโจทย์’ และ ‘กีดกัน’ คนเมืองวัยสร้างตัวที่ต้องการการสนับสนุนเรื่องบ้านมากที่สุดหลายกลุ่ม

โดยธรรมชาติ บ้านขาย ‘ไม่ยืดหยุ่น’ ต่อการย้ายที่อยู่และความเปลี่ยนแปลงในชีวิต จึงไม่เหมาะกับคนเมืองวัยสร้างตัว ซึ่งมักมีโอกาสเผชิญความเปลี่ยนแปลงสูงและไม่สามารถมั่นใจได้เลยว่าจะอยู่ ณ พื้นที่หนึ่งๆ ตลอดไป ลองนึกถึงคนที่เพิ่งเริ่มทำงานและค้นหาตนเอง ซึ่งยังมีแนวโน้มเปลี่ยนงานใหม่ เรียนรู้สิ่งใหม่ ตามล่าฝันใหม่ ในสถานที่ใหม่ๆ; คนที่ยังไม่เริ่มสร้างครอบครัว ซึ่งอาจมีขนาดครอบครัวและความต้องการเกี่ยวกับบ้านเปลี่ยนไป; หรือคนที่ย้ายถิ่นชั่วครั้งชั่วคราว^[8]วรดร เลิศรัตน์, “บ้าน(เช่า)มั่นคงสำหรับทุกคน: ทางแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง,” 101 Public Policy Think Tank, 31 มีนาคม 2022, https://101pub.org/urban-adequate-housing-for-all/ (เข้าถึงเมื่อ 30 มกราคม … Continue reading เงื่อนไขชีวิตเช่นนี้ส่งผลให้พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านขาย 99 ปีได้ หากซื้อ ก็ดูจะสร้าง ‘ข้อจำกัด’ มากกว่า ‘โอกาส’ ในการสร้างตัว

อย่าลืมด้วยว่า เมืองในอนาคตมีแนวโน้มผันผวนไม่แน่นอนยิ่งขึ้น การย้ายงาน การจ้างงานแบบยืดหยุ่น และการย้ายถิ่นจะกลายเป็นเรื่องปกติมากขึ้น ขณะเดียวกันการสร้างครอบครัวก็อาจล่าช้าและมั่นคงถาวรน้อยลง ฉะนั้นหากเดินหน้านโยบายเน้นสร้างบ้านขาย ก็จะยิ่งผลักคนวัยสร้างตัวออกจากโครงการบ้านของรัฐบาลเป็นวงกว้างขึ้นเรื่อยๆ^[9]วรดร เลิศรัตน์, “บ้าน(เช่า)มั่นคงสำหรับทุกคน: ทางแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง,” 101 Public Policy Think Tank, 31 มีนาคม 2022, https://101pub.org/urban-adequate-housing-for-all/ (เข้าถึงเมื่อ 30 มกราคม … Continue reading

เช่นเดียวกับบ้านขายทั่วไป บ้านเพื่อคนไทยยังแพงเกินกว่าที่คนวัยสร้างตัวทั่วไปจะควักเงินสดที่ออมไว้มาซื้อได้ แต่ต้อง ‘กู้เงิน’ ซื้อ ปัญหาคือคนกลุ่มนี้ รวมถึงประชากรเมืองกลุ่มที่จนที่สุด มีงาน-รายได้ไม่มั่นคง หรือสูงอายุ มักกู้เงินก้อนโต ‘ไม่ผ่าน’^[10]วรดร เลิศรัตน์, “บ้าน(เช่า)มั่นคงสำหรับทุกคน: ทางแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง,” 101 Public Policy Think Tank, 31 มีนาคม 2022, https://101pub.org/urban-adequate-housing-for-all/ (เข้าถึงเมื่อ 30 มกราคม … Continue reading ผู้ลงทะเบียนจองสิทธิซื้อบ้านเพื่อคนไทยช่วง 10 วันแรกถึง 48.1% ไม่ผ่านการพิจารณาขอกู้ขั้นต้น^[11]บ้านเพื่อคนไทย, “รายงานข้อมูลโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ประจำวันที่ 27 มกราคม 2568 ณ เวลา 12.00 น.,” Facebook, 27 มกราคม 2025, … Continue reading กลุ่มที่ผ่านในขั้นนี้หลายคนก็อาจไม่ผ่านการพิจารณาขั้นถัดไป ไม่นับว่ามีคนอีกจำนวนมากที่อยากซื้อ แต่รู้ตัวว่าจะขอกู้ไม่ผ่าน จึงไม่ได้ลงทะเบียนตั้งแต่แรก

การเน้นสร้างบ้านขายถือเป็นหนึ่งในปัจจัยความล้มเหลวที่สำคัญของโครงการสร้างบ้านของรัฐบาลในอดีต เช่น บ้านเอื้ออาทร^[12]วรดร เลิศรัตน์, “บ้าน(เช่า)มั่นคงสำหรับทุกคน: ทางแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง,” 101 Public Policy Think Tank, 31 มีนาคม 2022, https://101pub.org/urban-adequate-housing-for-all/ (เข้าถึงเมื่อ 30 มกราคม … Continue reading สะท้อนว่าภาครัฐติดกับดักแนวคิดที่ให้ความสำคัญกับการ ‘มีชื่อเป็นเจ้าของ-มีโฉนดบ้าน’ (กรณีบ้านเพื่อคนไทยคือ ‘เกือบ’ เหมือนเป็นเจ้าของ) เหนือการมีบ้าน ‘คุณภาพดีที่ตอบโจทย์อย่างยืดหยุ่น’ ซึ่งจำเป็นต่อการพัฒนาความเป็นอยู่และเติมเต็มความฝันของคนเมืองมากกว่า

ด้วยเหตุทั้งหมดนี้ รัฐบาลจึงควรปรับแนวคิด-เปลี่ยนโครงการบ้านเพื่อคนไทยระยะถัดไปและโครงการสร้างบ้านในเขตเมืองอื่นๆ เป็นการสร้าง ‘บ้านเช่า’ ซึ่งยืดหยุ่นต่อการย้ายที่อยู่และความเปลี่ยนแปลงมากกว่า อีกทั้งไม่จำเป็นต้องใช้เงินกู้ ส่งผลให้คนเมืองวัยสร้างตัวทุกกลุ่มมีโอกาสเข้าถึงได้ง่ายกว่า หลายคนติดภาพจำว่าการเช่าบ้านอยู่ทำให้ชีวิตไม่มั่นคง แต่ที่จริงแล้ว ‘ไม่จำเป็น’ เพราะรัฐบาลสามารถออกแบบให้การเช่ามั่นคงใกล้เคียงกับการซื้อ – หรือสิทธิอยู่อาศัยแบบบ้านเพื่อคนไทย – ได้

ราคาขายใกล้เคียงบ้านเอกชนทำเลเดียวกัน ถ้ารัฐสร้างบ้านขาย ควรเน้นช่วงราคาต่ำกว่านี้

หากรัฐบาลมุ่งสนับสนุนกลุ่มประชากรที่สร้างตัวจนลงหลักปักฐานมั่นคงและต้องการมีบ้านอยู่ระยะยาว ก็ควรเน้นสร้างบ้านขายในช่วงราคาที่ ‘ต่ำเกินกว่าผู้ประกอบการเอกชนจะลงทุน’ อย่างไรก็ดี โครงการบ้านเพื่อคนไทยกลับทุ่มงบประมาณและทรัพยากรภาครัฐที่มีอยู่อย่างจำกัด ไปสร้างบ้านในช่วงราคาที่ ‘พอมี’ เอกชนสร้างขายอยู่แล้ว

ประมาณการราคาขายบ้านเพื่อคนไทยที่ 53,750-58,475 บาท/ตร.ม. หรือ 1.6-1.8 ล้านบาท อยู่ในระดับเดียวกับราคาขายบ้าน ‘เฉลี่ย’ ในพื้นที่ใกล้เคียงโครงการเชียงใหม่ (54,000 บาท/ตร.ม.) และต่ำกว่าราคาขายคอนโดเฉลี่ยในพื้นที่ใกล้เคียงโครงการเชียงราก (63,403 บาท/ตร.ม.) ไม่มากนัก^[13]‘อิ๊งค์’ กดปุ่ม ‘บ้านเพื่อคนไทย’ สานฝันวัยสร้างตัวอยู่ยาว99ปี,” ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์, 13 มกราคม 2025, … Continue reading

ในกรณีโครงการ กม.11-บางซื่อ คาดว่าราคาขายจะแตะระดับสูงสุดคือ 58,475 บาท/ตร.ม. หรือเริ่มต้นที่ 1.8 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาคอนโดเฉลี่ยในพื้นที่ใกล้เคียง (137,375 บาท/ตร.ม.) อย่างมีนัยสำคัญ^[14]‘อิ๊งค์’ กดปุ่ม ‘บ้านเพื่อคนไทย’ สานฝันวัยสร้างตัวอยู่ยาว99ปี,” ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์, 13 มกราคม 2025, … Continue reading แต่หากสำรวจคอนโดเหล่านั้นแยกรายโครงการเฉพาะที่สร้างใหม่ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา จะพบว่า ‘พอมี’ โครงการเอกชนที่ราคาเริ่มต้นไม่เกิน 2.2 ล้านบาท^[15]101 PUB วิเคราะห์จากข้อมูล Bestimate By Baania (2024) อ้างถึงใน Wongtanakarn (2024). – สูงกว่าบ้านเพื่อคนไทยไม่เกิน 20%

ในภาพกว้าง กรุงเทพมหานครและปริมณฑล (กรุงเทพฯ) ก็ ‘ขาดแคลนบ้านในช่วงราคาต่ำกว่าบ้านเพื่อคนไทย’ ลงมา คือไม่เกิน 1.5 ล้านบาทเป็นหลัก ในไตรมาสที่ 3/2024 กรุงเทพฯ มีบ้านสร้างเสร็จเหลือขายในช่วงราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทเพียง 3.3% และช่วง 1-1.5 ล้านบาทอีกราว 5.8% รวม 9.1% ของจำนวนบ้านสร้างเสร็จเหลือขายทั้งหมด^[16]101 PUB คำนวณจากข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (2024). แต่ครัวเรือนกรุงเทพฯ ที่มีความสามารถผ่อนบ้านไม่เกินช่วงราคาดังกล่าวคิดเป็นสัดส่วนมากถึง 20.3%, 21.8%, และรวม 42.4% ตามลำดับ – เกือบครึ่งของจำนวนครัวเรือนทั้งหมด^[17]101 PUB คำนวณจากข้อมูลสำนักงานสถิติแห่งชาติ (2023).

ดังนั้น ถ้ารัฐบาลจะลงทุนสร้างบ้านขายเพื่อสนับสนุนให้คนกรุงเทพฯ มีบ้านดีๆ จึงควรให้ความสำคัญกับการสร้างบ้านช่วงราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทเป็นหลัก เพราะครัวเรือนที่มีความสามารถผ่อนบ้านไม่เกินช่วงราคาข้างต้น แทบไม่มีตัวเลือกบ้านเอกชนซึ่งพวกเขาซื้อไหว และต้องการการสนับสนุนจากรัฐบาลมากที่สุด

ควรกล่าวเสริมว่า แม้บ้านเพื่อคนไทยมีราคาใกล้เคียงกับบ้านเอกชนทำเลเดียวกัน แต่ค่าผ่อนบ้านเพื่อคนไทยอาจต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ เพราะเงินกู้ธนาคารอาคารสงเคราะห์สำหรับโครงการนี้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ต่ำและคงที่ที่ 2.5% ต่อปี และให้ผ่อนชำระได้สูงสุดถึง 50 ปี^[18]ยังมีความไม่ชัดเจนเกี่ยวกับเงื่อนไขสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ย แหล่งข่าวส่วนใหญ่ให้ข้อมูลในทิศทางเดียวกันว่า มิได้ใช้อัตราดอกเบี้ย 2.5% … Continue reading ขณะที่เงินกู้บ้านทั่วไปมักมีอัตราดอกเบี้ยจ่ายจริงประมาณ 4% ต่อปี และส่วนใหญ่ผ่อนได้ไม่เกิน 30 ปี^[19]อัตราดอกเบี้ยจ่ายจริงโดยประมาณ ในกรณีที่รีไฟแนนซ์

โดยนัยนี้ หากรัฐบาลต้องการสนับสนุนให้คนเมืองเข้าถึงบ้านช่วงราคา 1.5 ล้านบาทขึ้นไปได้ง่ายขึ้น อาจให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ออกเงินกู้ทำนองเดียวกันให้แก่ประชาชนที่ต้องการซื้อบ้านเอกชนทั่วไปมากขึ้น หรือใช้มาตรการอื่นช่วยเหลือการเข้าถึงเงินกู้-ลดภาระการจ่ายดอกเบี้ยหนี้บ้าน ตลอดจนดำเนินนโยบายที่ดิน ภาษี และผังเมืองกระตุ้นให้เกิดการสร้างบ้านคุณภาพ-ราคาเหมาะสมมากขึ้น โดยไม่ต้องลงมือสร้างบ้านขายเอง

ใกล้ใจกลางเมือง-เข้าถึงง่ายกว่าบ้านเอื้ออาทร แต่ต้องพัฒนาขนส่งสาธารณะควบคู่

หนึ่งในจุดเด่นสำคัญของบ้านเพื่อคนไทยคือ ‘ทำเล’ ซึ่งตั้งอยู่ใกล้ใจกลางเมือง เชื่อมโยงกับโครงข่ายขนส่งสาธารณะได้สะดวก จึงสามารถเข้าถึงแหล่งงานและบริการสาธารณะได้ด้วยต้นทุนเวลาและค่าเดินทางที่ต่ำกว่าโครงการสร้างบ้านของรัฐบาลในอดีตอย่างบ้านเอื้ออาทร ถือเป็นการแก้ปัญหาจากโครงการในอดีตที่น่าชื่นชม แต่บ้านเพื่อคนไทยจะเข้าถึงง่าย-ตอบโจทย์คนวัยสร้างตัวได้จริงแค่ไหน ยังขึ้นอยู่กับความสำเร็จในการพัฒนาขนส่งสาธารณะ ซึ่งรัฐบาลได้วางแผนบางประเด็นควบคู่ไว้แล้ว

ขอยกตัวอย่างโครงการในกรุงเทพมหานคร บ้านเพื่อคนไทยทั้งพื้นที่ กม.11-บางซื่อ และธนบุรี ตั้งอยู่ห่างจากย่านศูนย์กลางธุรกิจแถบสาทร สีลม เพลินจิต และสยาม ภายในระยะ 5-10 กิโลเมตร (กม.) โดยโครงการแรกมีระยะเดินจากสถานีรถไฟฟ้าห้าแยกลาดพร้าวของสายสีเขียวอ่อนและสถานีพหลโยธินของสายสีน้ำเงิน 1.3 กม. โครงการหลังมีระยะเดินจากสถานีศิริราชของสายสีส้มและแดงอ่อน (ในอนาคต) ราว 0.8 กม. ขณะที่บ้านเอื้ออาทรในกรุงเทพมหานครและเขตต่อเนื่องเกือบทั้งหมดตั้งอยู่นอกรัศมี 15 กม. จากย่านศูนย์กลางธุรกิจ ส่วนใหญ่ยังมักตั้งอยู่ไกลจากโครงข่ายขนส่งสาธารณะ^[20]วรดร เลิศรัตน์, “บ้าน(เช่า)มั่นคงสำหรับทุกคน: ทางแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง,” 101 Public Policy Think Tank, 31 มีนาคม 2022, https://101pub.org/urban-adequate-housing-for-all/ (เข้าถึงเมื่อ 30 มกราคม … Continue reading

หากเปรียบเทียบระยะเวลาเฉลี่ยในการเดินเท้าและปั่นจักรยานจากโครงการไปยังแหล่งบริการสำคัญที่ใกล้ที่สุด จำพวกโรงเรียน สวน โรงพยาบาล และสถานีขนส่งสาธารณะ จะพบว่าบ้านเพื่อคนไทยทั้งสองทำเลสามารถเข้าถึงบริการสำคัญได้โดยใช้ระยะเวลาเดินเฉลี่ย 15-20 นาที ซึ่งนับว่าเข้าถึงได้ง่ายกว่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของกรุงเทพฯ และง่ายกว่าบ้านเอื้ออาทรทุกโครงการ ซึ่งใช้เวลาเฉลี่ยมากกว่า 27 นาที^[21]ดูเพิ่มเติม: “Bangkok,” 15-min City, 2024, https://whatif.sonycsl.it/15mincity/15min.php?idcity=791 (accessed January 30, 2025); Matteo Bruno, Hygor Piaget Monteiro Melo, Bruno Campanelli, and Vittorio Loreto, “A universal framework for inclusive 15-minute cities,” Nature Cities 1 (10), September 2024, 633–641; วรดร เลิศรัตน์, … Continue reading

แม้บ้านเพื่อคนไทยจะมีทำเลดีกว่า แต่รัฐบาลก็ยังจำเป็นต้องผลักดันนโยบายพัฒนาขนส่งสาธารณะต่อยอดไปควบคู่กัน ที่ว่า ‘เชื่อมโยงรถไฟฟ้าง่าย’ ในเวลานี้ บางกรณีเป็นเพียงแผนเชื่อมโยงกับเส้นทางและสถานีในอนาคตอย่างโครงการธนบุรี รวมถึงโครงการเชียงราก ซึ่งจะตั้งอยู่ใกล้กับสถานีมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ของสายสีแดงเข้มในอนาคต รัฐบาลจึงต้องขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าสายหลักให้ครอบคลุมมากขึ้น รองรับการเดินทางระหว่างบ้านกับพื้นที่ต่างๆ อย่างสะดวกรวดเร็ว

ยิ่งไปกว่านั้น รัฐบาลยังต้องเร่งพัฒนาทางเท้าและระบบขนส่งสายรอง เช่น รถเมล์ เรือ รถสองแถว และวินมอเตอร์ไซค์^[22]ดูเพิ่มเติม: วรดร เลิศรัตน์, “‘มอเตอร์ไซค์’ เส้นเลือดเลี้ยงชีวิตกรุงเทพฯ ที่ถูกมองข้าม: 3 ข้อเสนอนโยบายเพื่อผู้ขับขี่,” 101 Public Policy Think Tank, 9 พฤษภาคม 2022, … Continue reading เพื่อเชื่อมโยงระหว่างต้นทาง/ปลายทางกับสถานีรถไฟฟ้าสายหลัก ให้ผู้อาศัยสามารถเดินทางด้วยขนส่งสาธารณะได้ตลอดเส้นทาง ตลอดจนลดอัตราค่าโดยสาร จากอัตราปัจจุบันที่แพงเกินเอื้อมสำหรับคนวัยสร้างตัวจำนวนมาก ลงมาสู่อัตราที่คนทุกกลุ่มเข้าถึงได้และเป็นธรรม โดยจัดให้มีแหล่งรายได้สำหรับจ่ายต้นทุนการเดินรถที่ยั่งยืน^[23]ดูเพิ่มเติม: กัลป์ กรุยรุ่งโรจน์, “ภาษีรถติดทำอย่างไรให้เวิร์ค?,” 101 Public Policy Think Tank, 24 ธันวาคม 2024, https://101pub.org/congestion-fee-thailand/ (เข้าถึงเมื่อ 30 มกราคม 2025).

บางทำเลมีแนวคิดพัฒนาพื้นที่รอบข้าง แต่ต้องออกแบบ-ชดเชยชุมชนเดิมอย่างเหมาะสม

นอกจากเชื่อมโยงกับพื้นที่อื่นของเมืองแล้ว อีกหนึ่งโจทย์ใหญ่ในการพัฒนาโครงการบ้านของรัฐคือการพัฒนาพื้นที่โดยรอบให้เป็นแหล่งงานและบริการสาธารณะรองรับผู้อาศัย เพื่อเปิดโอกาสสร้างตัว-เติมเต็มความฝัน และยกระดับคุณภาพชีวิตของพวกเขา

โครงการบ้านเพื่อคนไทย กม.11-บางซื่อ นับว่ารัฐบาลมีแนวคิดพัฒนาพื้นที่ชัดเจนกว่าทำเลอื่น เพราะที่ตั้งเป็นส่วนหนึ่งของแนวคิดพัฒนา ‘เมืองอัจฉริยะบางซื่อ’ ซึ่งริเริ่มพูดคุยมาเป็นเวลานาน โดยมุ่งพัฒนาพื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อ ให้เป็นศูนย์ธุรกิจนานาชาติ ศูนย์จัดแสดงสินค้าและจัดประชุมนานาชาติ ศูนย์การค้า สำนักงาน และที่อยู่อาศัย^[24]สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร, “แผนการพัฒนาเมืองอัจฉริยะพื้นที่โดยรอบสถานีกลางบางซื่อ,” 26 มีนาคม 2020, https://www.otp.go.th/uploads/tiny_uploads/PDF/2563-04/25630410-PDF-SmartCity.pdf … Continue reading

แม้การพัฒนาลักษณะข้างต้นน่าจะช่วยสร้างแหล่งงานและโอกาสในการสร้างตัว แต่ต้องออกแบบโดยคำนึงถึงวิถีชีวิตและความต้องการของกลุ่มผู้อาศัยเป้าหมายและชุมชนโดยรอบ พร้อมทั้งระวังมิให้การพัฒนาถูกครอบงำด้วยความคิดแบบชนชั้นนำ-ชนชั้นกลางบน จนละเลยผลประโยชน์และเบียดขับแหล่งงาน-บริการที่ประชากรกลุ่มอื่น – โดยเฉพาะคนจน – ไม่ให้เข้าถึงได้

ท้ายที่สุด ต้องไม่ลืมว่า พื้นที่ที่นำมาพัฒนาโครงการไม่ใช่สะเก็ดดาวเคราะห์น้อยโล่งๆ แต่เป็นแผ่นดินที่ ‘มีคน มีชุมชน’ อาศัยอยู่ ที่ผ่านมาในกระบวนการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีแดงและเตรียมพัฒนาเมืองอัจฉริยะบางซื่อ รัฐบาลได้พยายามขับไล่ชาวบ้านในชุมชนพื้นที่ กม.11 ออกไปอย่างต่อเนื่อง^[25]ณัฐณิชา มีนาภา และ ศุภกิจ พิทักษ์บ้านโจด, “ขบวนรถไฟแห่งชีวิต กม.11 บนเส้นทางของการพัฒนาที่ไม่ถูกนับ,” de/code, 28 พฤศจิกายน 2023, https://decode.plus/20231109-km11-railroad-community/ … Continue reading แต่ด้วยการต่อสู้ของชาวบ้าน จึงมีการตกลงจัดสรรพื้นที่เพื่อพัฒนาบ้านมั่นคง ให้ชาวบ้านย้ายเข้าไปอยู่ทดแทน

ในระหว่างขับเคลื่อนโครงการสร้างบ้านเพื่อคนไทยในอาณาบริเวณชุมชนเดิม รัฐบาลต้องเดินหน้าการพัฒนาบ้านมั่นคงตามข้อตกลงอย่างจริงใจและเต็มที่ นอกจากนี้ยังควรเสนอทางเลือกให้ชาวบ้านมีสิทธิเลือกซื้อบ้านเพื่อคนไทยแทนได้ โดยไม่ต้องจับฉลากร่วมกับผู้จองสิทธิกลุ่มอื่น เพื่อมิให้โครงการนี้เป็นบ้านเพื่อ ‘คนไทย’ เฉพาะที่ซื้อสิทธิย้ายมาอยู่ใหม่ โดยไม่เหลียวแล ‘คนไทย’ ที่ตั้งถิ่นฐานในพื้นที่มายาวนาน

อย่างไรก็ดี จากการสอบถามผู้เชี่ยวชาญที่ทำงานในพื้นที่เบื้องต้น ชาวบ้านในพื้นที่มีแนวโน้มต้องการให้รัฐบาลผลักดันการสร้าง ‘บ้านมั่นคง’ ทดแทนมากกว่า เพราะมองว่าบ้านขาย 99 ปีอย่างบ้านเพื่อคนไทยไม่เหมาะกับตนและมีราคาแพงเกินไป ตอกย้ำประเด็นปัญหาที่ได้กล่าวถึงมาแล้ว

บทส่งท้าย

สังคมที่คนฝันอยากมีบ้านนับว่าน่าแปลก เพราะการมีบ้าน คุณภาพเหมาะสมควรเป็น ‘สิทธิ’ ที่ทุกคนเข้าถึงได้โดย ‘ไม่ต้องฝัน’ การมีบ้านดีๆ ไม่ใช่แค่ปัจจัยสี่ที่จำเป็นต่อการมีชีวิตรอด แต่ยังเป็นเงื่อนไขสำคัญในการยกระดับความเป็นอยู่ สร้างตัว และเติมเต็มความฝันอื่นที่กว้างไกลและท้าทาย เมื่อเป็นสิทธิ รัฐบาลก็ควรทำหน้าที่คุ้มครองและสนับสนุนให้ประชาชนทุกคนเข้าถึงสิทธินี้ได้อย่างถ้วนทั่ว

บทบาทนี้ทวีความสำคัญยิ่งขึ้นในสถานการณ์ที่การมีบ้านสักหลังกลายเป็น ‘ฝันเกินเอื้อม’ สำหรับคนเมืองวัยสร้างตัวในประเทศไทยจำนวนมากขึ้นทุกทีๆ การริเริ่มโครงการบ้านเพื่อคนไทยจึงนับเป็นหมุดหมายอันดีที่สะท้อนถึงการก้าวเข้ามามีบทบาทดังกล่าวมากขึ้นของรัฐบาล

อย่างไรก็ดี โครงการยังมีช่องโหว่ที่อาจส่งผลให้ไม่สามารถตอบโจทย์คนเมืองวัยสร้างตัวได้อย่างมีประสิทธิผลและประสิทธิภาพ ทั้งจากการเน้นสร้างบ้านขายสิทธิอยู่อาศัยยาวนานถึง 99 ปี ซึ่งอาจไม่เอื้อต่อการเอื้อมคว้าโอกาส-ต้องพึ่งพาเงินกู้ก้อนใหญ่ และจากการใช้ทรัพยากรที่มีจำกัดไปสร้างบ้านในช่วงราคาที่พอมีเอกชนขายในตลาด แทนที่จะสร้างบ้านในช่วงราคาต่ำกว่า ซึ่งขาดแคลนและต้องการการสนับสนุนจากรัฐมากที่สุด

ฉะนั้น รัฐบาลควรปรับไปเน้นสร้างบ้านเช่าคุณภาพดี-มีสิทธิอยู่อาศัยมั่นคง-ตอบโจทย์ความต้องการของคนเมืองวัยสร้างตัวได้ยืดหยุ่น ในกรณีที่ต้องการสร้างบ้าน สนับสนุนกลุ่มคนที่ลงหลักปักฐานในพื้นที่หนึ่ง และต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว ควรเน้นสร้างบ้านขายในช่วงราคาต่ำที่เอกชนเข้ามาลงทุนน้อย ในกรณีกรุงเทพฯ คือไม่เกิน 1.5 ล้านบาท

การดำเนินโครงการให้ประสบความสำเร็จยังต้องอาศัยการพัฒนาขนส่งสาธารณะและพื้นที่รอบโครงการควบคู่กันอย่างเหมาะสม ทั้งนี้ ต้องคำนึงคนทุกกลุ่มในพื้นที่ รวมถึงชุมชนที่อยู่ในพื้นที่พัฒนามาก่อนอย่างเป็นธรรม